Invista no CentroPor que um mesmo prédio tem HIS, HMP, R2V e NR misturados
Isso vem da Cota de Solidariedade, instrumento criado pelo Plano Diretor Estratégico de São Paulo (Lei nº 16.050/2014). Empreendimentos com mais de 20.000 m² de área computável são obrigados a destinar o equivalente a 10% dessa área para Habitação de Interesse Social (HIS). Em troca, a prefeitura autoriza um coeficiente de aproveitamento até 20% maior, ou seja, a construtora pode construir mais no mesmo terreno.
Na prática, isso significa que uma parte das unidades sai como HIS ou HMP (moradia popular, com regras específicas) e o restante é vendido livremente como R2V, o que também ajuda a viabilizar o preço de entrada mais baixo dos studios que você vê nos empreendimentos do centro.
HIS: Habitação de Interesse Social
Dividida em duas faixas, com teto de renda familiar e teto de preço de venda:
| Faixa | Renda familiar | Teto de venda (referência) |
|---|---|---|
| HIS-1 | até 3 salários mínimos (ou até 0,5 SM por pessoa) | ≈ R$ 276 mil |
| HIS-2 | até 6 salários mínimos (ou até 1 SM por pessoa) | ≈ R$ 384 mil |
As unidades HIS têm no máximo 1 banheiro e 1 vaga de garagem, é o padrão exigido pela regulamentação, não uma limitação do projeto.
HMP: Habitação de Mercado Popular
Faixa intermediária: famílias com renda de até 10 salários mínimos (ou até 1,5 SM por pessoa), com teto de venda de referência de aproximadamente R$ 538 mil. Unidades HMP podem ter até 2 banheiros e 1 vaga de garagem.
R2V: Residencial 2 Vertical
Apesar da sigla parecer um programa social, R2V é simplesmente a classificação técnica de uso residencial multifamiliar vertical prevista na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, a LPUOS (Lei nº 16.402/2016, art. 100). Unidades R2V são mercado livre: sem teto de renda, sem teto de preço, sem restrição de revenda. É a tipologia que você compra e vende como qualquer outro imóvel novo.
NR: Não Residencial
Unidades com uso não residencial: lojas de fachada ativa no térreo (o mais comum nos empreendimentos que vendemos) ou, em alguns projetos, unidades destinadas a hospedagem. Não têm restrição de renda ou preço, mas também não servem como moradia fixa nos moldes de um apartamento HIS/HMP/R2V.
Regras de compra
Para adquirir uma unidade HIS ou HMP, o comprador precisa, em geral:
- Comprovar renda familiar dentro da faixa da tipologia (holerites, IR, ou documentação equivalente para autônomos/MEI);
- Não possuir outro imóvel residencial;
- Passar por análise de crédito/financiamento quando aplicável.
Unidades R2V e NR não têm essas exigências, qualquer pessoa pode comprar, inclusive investidores.
Regras de revenda e locação (HIS e HMP)
Aqui mora o ponto que mais gera dúvida. Unidades HIS e HMP ficam vinculadas por 10 anos, contados da primeira comercialização ou da emissão do Habite-se. Durante esse prazo:
- Revenda e locação só podem ser feitas para famílias que comprovem renda dentro da mesma faixa;
- Locação por temporada (tipo Airbnb) é proibida, só é permitida locação de longa duração;
- O aluguel tem teto de até 30% da renda do inquilino;
- A regra de destinação precisa constar averbada na matrícula do imóvel;
- Construtoras e locadores passaram a ser responsáveis por emitir e guardar o certificado de comprovação de renda de quem compra ou aluga.
Unidades R2V não têm essa trava: revenda e locação seguem as regras normais de mercado (o que pode incluir temporada, se o condomínio permitir). Unidades NR são, inclusive, a tipologia com mais segurança jurídica para operação de temporada, quando esse é o uso pretendido.
Fiscalização e o que acontece em caso de descumprimento
A Secretaria Municipal de Habitação (SEHAB) e a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) fiscalizam o cumprimento das regras de HIS/HMP. O descumprimento pode gerar multa, dificuldade para registrar a transação em cartório e comunicação ao Ministério Público.
Leis e decretos que regem o assunto
- Lei nº 16.050/2014: Plano Diretor Estratégico (institui a Cota de Solidariedade);
- Lei nº 16.402/2016: Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS), define a classificação R2V;
- Leis nº 17.975/2023 e nº 18.157/2024: alterações ao Plano Diretor;
- Leis nº 18.081/2024 e nº 18.177/2024: alterações à LPUOS;
- Decreto nº 63.728/2024: disciplina específica de uso e ocupação e normas edilícias para HIS, HMP, EHIS, EHMP e EZEIS;
- Decreto nº 63.130/2024: regras correlatas de parcelamento e ocupação;
- Decreto nº 64.244/2025: reforça controles sobre comercialização e uso, proíbe locação por temporada e institui responsabilidade compartilhada entre construtoras, corretores e plataformas digitais;
- Portaria SMUL/SEHAB nº 01/2026: plataforma integrada de verificação de renda e compliance de HIS/HMP.
Nosso compromisso com você
Valores de renda, teto de preço e até os decretos que regulamentam tudo isso mudam com frequência, os tetos acima são valores de referência, atualizados periodicamente pela prefeitura. Antes de fechar negócio, sempre confirmamos com você (e com a construtora) o enquadramento exato de cada unidade, o valor vigente na tabela e o que isso significa pro seu caso, seja pra morar, seja pra investir. Esse texto é informativo; para decisões contratuais, recomendamos sempre confirmar as condições vigentes com a incorporadora e, se possível, com um advogado de sua confiança.