Invista no CentroOutro dia um cliente me perguntou se dava pra colocar o studio dele no Airbnb assim que pegasse as chaves. Fiz uma pergunta antes de responder: “sua unidade é HIS-2 ou R2V?”. Ele não fazia ideia do que eu tava falando. E olha que já tinha visto a planta, a tabela de preço, o memorial descritivo inteiro.
Isso não é falha dele. É que ninguém explica direito. As siglas aparecem na tabela de vendas como se todo mundo já soubesse o que significam, e a maioria dos corretores também não sabe explicar direito.
O que cada sigla quer dizer
HIS é Habitação de Interesse Social. Existe em duas faixas: HIS-1, pra famílias com renda de até 3 salários mínimos, e HIS-2, até 6 salários mínimos. Cada faixa tem um teto de preço de venda definido pela prefeitura, hoje em torno de R$ 276 mil pra HIS-1 e R$ 384 mil pra HIS-2.
HMP é Habitação de Mercado Popular, a faixa seguinte: renda de até 10 salários mínimos, com teto de venda perto de R$ 538 mil.
R2V parece sigla de programa social, mas não é. É só a classificação técnica de “Residencial 2 Vertical”, o nome que a lei de zoneamento (LPUOS, Lei 16.402/2016) dá pra prédio residencial multifamiliar comum. Unidade R2V é mercado livre: sem teto de renda, sem teto de preço, sem restrição pra revender.
NR é Não Residencial, geralmente as lojas do térreo com fachada ativa, ou unidades pensadas pra hospedagem.
Por que um prédio tem as quatro coisas juntas
Isso vem de uma regra chamada Cota de Solidariedade, do Plano Diretor Estratégico de São Paulo (Lei 16.050/2014). Empreendimento grande, acima de 20 mil m² de área construída, é obrigado a destinar 10% dessa área pra HIS. Em troca, a prefeitura deixa a construtora aproveitar até 20% a mais do terreno.
Na prática: uma parte das unidades sai como HIS ou HMP, com as regras que vou explicar já já, e o restante é vendido como R2V, sem restrição nenhuma. É por isso que dois studios idênticos, lado a lado, no mesmo andar, podem ter regras completamente diferentes.
O que muda de verdade pra quem compra
Aqui é onde mora a pergunta do meu cliente. Unidade HIS ou HMP fica vinculada por 10 anos, contados da entrega ou da primeira venda. Durante esse prazo:
- Só pode vender ou alugar pra quem também se enquadra na faixa de renda daquela tipologia;
- Locação por temporada é proibida por lei, só vale contrato de longa duração;
- O aluguel tem teto de até 30% da renda de quem aluga;
- A regra fica averbada na matrícula do imóvel, então não tem como “esquecer” depois.
Unidade R2V não tem nada disso. Compra, vende, aluga como qualquer apartamento novo. E é justamente por isso que, se o plano é fazer temporada tipo Airbnb assim que a chave for entregue, o enquadramento da unidade muda completamente se aquilo dá certo ou vira dor de cabeça com o condomínio e com a lei.
Por que fazemos questão de explicar isso antes, não depois
A gente vende lançamento novo no centro de São Paulo, e boa parte da graça de comprar bem é entender exatamente o que está sendo comprado. Enquadramento errado não é detalhe de letra miúda, é o que define se você pode morar, alugar ou revender do jeito que planejou.
Por isso, antes de fechar qualquer unidade, mostramos o enquadramento dela junto com o resto da ficha técnica, e explicamos o que isso significa na prática pro seu caso, seja pra morar, seja pra investir. Fizemos inclusive um guia completo, com todas as leis e decretos que regem cada sigla, pra quem quiser se aprofundar antes de decidir.
Se você está olhando um imóvel no centro e a tabela de vendas te deu de cara com HIS, HMP, R2V ou NR sem explicação nenhuma, me chama. Prefiro gastar dez minutos explicando antes do que resolver um problema depois.
Fontes
- HIS e HMP: entenda quem pode acessar os imóveis e como funcionam as regras da habitação popular em São Paulo — Secretaria Municipal de Habitação
- Cota de Solidariedade: empreendimentos destinam parte do terreno à Habitação de Interesse Social — Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento
- Decreto nº 63.728, de 10 de setembro de 2024